Управляющие организации

С момента вступления в действие ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII  разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали  участия в общем собрании собственников. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного голосования. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в  более комфортных условиях проживания. Критерии выбора способа управления домом:

	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения  с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники (или большинство)	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключение договоров не требуется	Заключается с каждым собственником
Обучение собственников	Возможны затраты на обучение каждого собственника	Потребуется, если в органы управления выбраны  не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии	Не  требуется
Затраты на содержание штата управления	Нет	Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД	Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя  с оформлением доверенности	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами	Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами	оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап.ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК); осуществление ком.ой деятельности  ст.137 ЖК РФ)	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений  предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о  создании товарищества собственников жилья  из активных жителей,  наиболее  заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

Остановимся подробнее на таком способе управления  многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений должно принять решения об:

• избрании способа управления МКД  управляющей организацией;
• избрании конкретной управляющей организации;
• условиях договора управления с управляющей организацией.

В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления, в случае, если по результатам  предварительно проведенного опроса собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций и выбрать наиболее оптимальные.

Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной  организацией  договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций и обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений  вправе расторгнуть договор  управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия,  такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Законодательство предусматривает, что управляющая организация может разместить такие данные на информационных стендах непосредственно в занимаемом помещении, в сети Интернет, а также в официальных печатных изданиях.
Кроме того, сведения должны направляться заинтересованным лицам на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Для обеспечения жилищных прав граждан данными хозяйствующими субъектами требований Жилищного кодекса РФ о порядке, сроках и объемах и раскрывается информация, связанная с осуществлением функций по управлению жилыми домами. К такой информации, например, относятся сведения о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.